认罪认罚原来不是“小甜甜”

文 | 常东岳

话虽说“我的房子我做主”，但现实中却是租客租赁取得房产的使用权以后，即拿到了对抗房东的尚方宝剑，发生纠纷时房东要起诉租客都面临着取证困难和诉讼程序冗长等难题。

在我国，不动产是绝大多数普通人的主要财产构成部分。随着国民整体富裕程度的提升，很多人拥有不止一处房产，为了充分发挥房产价值，房东通过房屋出租收取房租便成了常态，于是出租房屋引发的纠纷也与日俱增。这些纠纷中有一部分是因为房东不适当行为所致，但主要还是因为租客引发。

归纳下来，租客容易引发纠纷的行为大致可以归为以下三种：

一、邋遢不讲卫生

网上有大量的租客把租住的房间弄得一塌糊涂像垃圾房的照片和视频。这种情况下，从预防的角度分析，固然可以在租赁合同中设计条款要求租客注意卫生，要求租客在交付时候打扫好卫生交付，但是这涉及租客的私德，房东是无法监督到租客日常的卫生情况的。至于退房时候的返还房屋是否卫生，架不住租客不要押金直接一跑了之啊。相信每一位业主发现自己房屋被弄成垃圾房时候内心都是崩溃的，但是在租期未满且租客未欠付租金情况下，房东确实没有好的办法去约束租客。

二、粗心不顾安全

租客邋遢不讲卫生对房东来说最多也就是多花钱整理内心膈应，但是遇到租客粗心不顾安全，那就不只是花钱和内心膈应的问题了。出租房屋过程中最大的安全隐患必属火灾隐患，现实中在出租房内用完液化气忘记关火，用完大容量电器不拔电源等等行为不胜枚举，有极为严重的火灾隐患。这类行为相比邋遢不讲卫生，房东更加难以约束，风险也不可同日而语：一旦发生了火灾，毁损的不只是房东自己的房子，还要对受侵害的邻居承担财产损害赔偿责任，更要对事故可能引起的人身伤亡承担责任。

三、无赖不讲道理

还有一种租客，一旦租到了房东的房子，接下来就是各种拖欠租金，房东如果想解除租赁关系让租客腾退，就各种死缠烂打，拒不腾退，让房东不胜其烦。那些遇到了阶段性经济困难的租客确实值得同情和帮助，应予以宽容，但遇上那些把有限的个人收入全部用在无度的高消费上，恶意拖欠租金的群体，房东就很无语了。房东如果魁梧强势，尚有可能自力救济赶走租客拿回房屋，但房东要是温良恭俭的类型，那就只能走法律流程了。

很难想象，房东居然还有如此窝囊的时候，但现实就是这样。为什么会出现这种情况？究其根源，主要还是以下两个原因所致：

一、我国民法并不鼓励私力救济

在我国，私力救济并不被提倡且风险极大、效果极差，现实中房东能够采取的私立救济方式无非通过谴责给租客施压，奢望租客过而能改，或者强行清退租客收回房屋。这两种方式，谴责和施压作用几乎为零，强行清退则可能会面临被索赔甚至被追究刑责的风险。这显然不是玩笑，毕竟没人知道清退租客的物品中有没有价值连城的珍惜之物被损坏或者遗失，也没有人知道自己的强行腾退行为会不会像山东青岛那个倒霉房东一样被认定为寻衅滋事犯罪。

二、诉讼程序冗长且举证困难

话虽说“我的房子我做主”，房东作为物权权利人理论上可以行使法定解除权，但现实中却是租客租赁取得对房产的使用权以后，即拿到了对抗房东的尚方宝剑，哪怕把房子糟蹋成垃圾堆，或者不当使用置房子于险境，又或者拖欠租金违反合同约定，房东要起诉租客都面临证据搜集难题。拖欠租金还好举证，不讲卫生和安全隐患很难有效固定证据，而且即使有一定证据，法院也可能裁判不予解除合同。再者，即便打赢了诉讼，执行也并不容易，整个诉讼周期中房东也还要接受租客将继续使用房屋的事实。

鉴于以上种种，如何保护房东利益是一个法律难题。因为司法实践中约定解除权比法定解除权要好用，所以在租赁合同中设定房东的单方解除权是一个办法，但仍然不能解决诉讼程序冗长的痛点。从法理层面分析，物权优先于债权，若是赋予房东行使约定解除权以后可以申请先予执行的权利，再由租客依据合同向房东主张损失，会是一个相对更能平衡双方利益的好办法。

▽

 声 明 ：本号对所有原创、转载文章的陈述与观点均保持中立，推送文章仅供读者学习和交流。文章、图片等版权归原作者享有。转载本号文章请备注作者以及出处。

作 者 介 绍

▲ 点击人物查看更多内容

常东岳 | 央法律师事务所主任

+86 130 2023 6777

17706511215@163.com

团队业务领域：并购投融资、建筑房地产、财富传承、互联网法律、经济犯罪、重大疑难民商事争议解决